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住房金融政策保持基本稳定是住房市场保持基本平稳的最重要条件。例如，德国在1981-2011年间的房价平均涨幅是1.5%左右，这三十年间实际利率水平基本维持在8.5%左右。美国1991-2000年的10年间，房价平均涨幅在3%左右（最高点只有5.6%），抵押贷款利率始终在7.0%-8.1%的区间里小幅波动。住房金融政策的大幅调整是房地产泡沫产生和破灭的主要原因。比如，日本、美国房地产泡沫的形成均与低息政策和流动性泛滥刺激相关，而泡沫破灭则与加息和流动性收紧直接相关。

2 什么决定房地产周期？长期看人口，中期看土地，短期看金融经济总是从复苏、繁荣、衰退到萧条周而复始地轮回，经济周期在客观世界是市场经济中由个人或企业自主行为引发的商业律动，在主观世界则是亘古不变的人性。经济周期研究是进行经济形势分析、制定公共政策以及实施反周期宏观调控的基础。现实中的经济运行由多股商业周期力量叠加而成：短波的农业周期（又称蛛网周期）揭示的是农业对价格的生产反馈周期，1年左右；中短波的库存周期（又称基钦周期）揭示的是工商业部门的存货调整周期，2-4年左右；中长波的设备投资周期（又称朱格拉周期）揭示的是产业在生产设备和基础设施的循环投资活动，6-11年左右；长波的建筑周期（又称库兹涅茨周期）主要是住房建设活动导致的，20-40年左右；超长波的创新周期（又称康德拉耶夫周期）是由创新活动的集聚发生所致，60年左右。

研究房地产周期，我们首先要对关键词进行准确定义（参见第一章《中国房地产周期研究》，任泽平）。房地产包括住宅和商业地产，其中以住宅为主。房地产兼具消费品属性（居住需求，包括首次置业的刚需和第二次置业的改善性需求）和金融属性（投资或投机性需求，在价格的博弈中获得价差，并且可以加杠杆）。影响房地产周期的因素包括经济增长、收入水平、人口流动、城市化进程、人口数量和结构等长期变量，也包括土地政策等中期变量，还包括利率、抵押贷首付比、税收等短期变量。因此，房地产周期可以分为长中短周期，长期看人口、中期看土地、短期看金融。从房地产的供需角度看，人口、金融均属需求侧因素，土地则属于供给侧因素，人口、金融、土地综合决定房地产周期。衡量房地产周期的指标包括销量、价格、开发商资金来源、土地购置、新开工、投资、库存等，衡量房地产市场泡沫化程度的指标包括房价收入比、租金回报率、空置率等。

沃森期待创个人温网最佳战绩沃森此前还从未在温网打进过第二周的比赛，有两次都是止步第三轮。其中让人印象更为深刻的一次是在2015年，她差一点就爆冷淘汰了小威廉姆斯。“这一直是我的目标之一，我很多年前就立下这样的目标了。打进大满贯第二周对我来说是非常重大的事，我以前还从没在单打比赛中实现过。如果我能做到的话，我教练说他会剃光头。我说，还是不要了，你的女朋友会杀了你的。你可以剃腿毛（笑）。”

未列入2019年启动名单的北京市、天津市、山西省、内蒙古自治区、辽宁省、黑龙江省、江西省、山东省、湖南省、海南省、贵州省、宁夏回族自治区、新疆维吾尔自治区、新疆生产建设兵团，要尽快将居民养老基金委托投资工作列入议程，抓紧制订工作计划、明确责任人员、确定实施步骤，确保在2020年底前全部启动实施。

对公众来说，不宜被情绪带着跑，进而臆断先行。做公益意味着“善”，涉违法犯罪则指向“恶”，但二者未必就不能集于一人之身：河北武安“爱心妈妈”李丽娟，21年时间里收养了118名遗孤的“另一面”却是涉黑，就印证了这点。涉事社工组织报恩网有没有违法操作，关键看事实，而非“人设”之类。